Deprem Konutu Alacaklara Tapu Uyarısı! Sözleşmeyle 2 Milyon TL'lik Satış Riski

Deprem bölgesinde inşa edilen konutların teslimi sürerken, tapusu henüz çıkmamış dairelerin sözleşmeyle el değiştirmesi yeni bir risk alanı oluşturdu. Hatay'da emlak sektörü temsilcileri, bazı hak sahiplerinin tapusu verilmemiş deprem konutlarını 1,5 ila 2 milyon lira arasında değişen bedellerle sözleşme yoluyla satmaya çalıştığını belirterek alıcıları uyardı. Kentte kira fiyatları da yeni konutların teslimiyle birlikte yeniden hareketlendi.

"Tapu çıkmadan sözleşmeyle almayın"

Hatay'da emlakçılık yapan Jülide Özkan, bazı hak sahiplerinin henüz tapusu çıkmayan deprem konutlarını sözleşmeyle satmaya çalıştığını anlattı. Özkan, "İnsanlar bu sözleşmelere güvenerek birikimlerini ortaya koyabiliyor. Fakat sözleşmenin hukuki bağlayıcılığı ve geçerliliği konusunda sorunlar yaşanabileceği için dikkatli olmak gerekiyor" diyerek vatandaşlara tapular çıkmadan bu tür satış işlemlerine girmemeleri çağrısında bulundu.

Bu tür satışlar neden riskli?

Türkiye'de taşınmazların mülkiyeti ancak tapu müdürlüğünde yapılan resmi işlemle devredilebiliyor. Tapusu henüz hak sahibine geçmemiş bir konut için yapılan adi yazılı sözleşmeler, mülkiyetin devri açısından geçerli kabul edilmiyor. Bu durumda alıcı, yüklü bir para ödemesine rağmen konutun yasal sahibi olamıyor. Satıcının ileride tapuyu devretmekten vazgeçmesi, konutun başka birine satılması, hak sahipliğinin iptal edilmesi ya da satıcının vefatı gibi durumlarda alıcının parasını geri alabilmesi için uzun ve masraflı dava süreçleri gerekebiliyor.

Ayrıca afet konutlarında hak sahipliğine ilişkin bazı devir kısıtlamaları ve borç ödeme yükümlülükleri bulunabiliyor. Konutun kalan taksitleri, devir şartları ve olası şerhler tapu çıkmadan net olarak görülemediği için alıcı, farkında olmadan ciddi bir yükün altına girebiliyor.

Kiralar yeniden yükselişte

Hatay'da deprem sonrası hızla yükselen kiralar, yeni konutların teslim edilmesiyle 2026'nın ilk aylarında gerilemişti. Ancak rezerv alanlardaki konutların teslimi, konteyner kentlerin boşaltılması ve tayin döneminin aynı zamana denk gelmesi kiraları yeniden yukarı taşıdı. Kentte 98 bin 74 bağımsız bölüm için hak sahipliği belirlendi ve konutlara yerleşim sürüyor.

Özkan'ın verdiği bilgilere göre yılın ilk çeyreğinde 7 bin ile 13 bin lira arasında olan TOKİ konutlarındaki kiralar bugün 10 bin ile 15 bin lira seviyesine çıktı. Rezerv alanlardaki yeni konutlarda ise kiralar 15 bin ile 20 bin lira arasında değişiyor. Dairenin konumu, katı, oda sayısı, metrekaresi ve cephesi fiyatı belirleyen başlıca unsurlar.

"Ödeme gücü fiyatı belirleyecek"

Konut arzı artmasına rağmen ev sahiplerinin yeni daireleri gerekçe göstererek daha yüksek kira talep ettiğini belirten Özkan, vatandaşların bu tutarları karşılama gücünün sınırlı olduğunu vurguladı. Özkan, "İstediğimiz kirayı isteyelim, insanlar ödeyemedikten sonra bunun bir anlamı yok. Piyasada fiyatı her zaman alıcı belirler. Bu nedenle ödeme gücünü göz önünde bulundurarak fiyatlarda düşüş bekliyoruz" dedi.

Kiracılar haklarını bilmeli

Kira artışlarının yeniden hızlandığı dönemlerde kiracıların yasal haklarını bilmesi de önem taşıyor. Konut kiralarında yıllık artış, Türk Borçlar Kanunu gereği bir önceki kira yılındaki 12 aylık TÜFE ortalamasını aşamıyor. Beş yılı dolmamış kira sözleşmelerinde ev sahibi bu sınırın üzerinde artış talep edemiyor; yeni bir daireye taşınanlar ise ilk kira bedelini serbestçe pazarlık edebiliyor. Kiracıların sözleşmeyi yazılı yapması ve ödemeleri banka üzerinden açıklama girerek göndermesi, olası anlaşmazlıklarda en güçlü delil oluyor.

Konut alırken nelere dikkat edilmeli?

Uzmanlar, ister deprem bölgesinde ister başka bir ilde olsun, konut alımında şu adımların ihmal edilmemesini öneriyor:

Tapu kaydını kontrol edin: e-Devlet üzerinden ya da tapu müdürlüğünden konutun gerçek sahibini, üzerinde ipotek, haciz veya şerh bulunup bulunmadığını öğrenin.

Ödemeyi tapuda yapın: Satış bedelini, devir işlemi tapu müdürlüğünde gerçekleşirken ve mümkünse güvenli ödeme yöntemleriyle ödeyin.

Kapora ile acele etmeyin: Tapu işlemi kesinleşmeden yüklü kapora ya da peşinat vermeyin.

Hukuki destek alın: Sözleşmeli satış teklif edilen durumlarda bir avukattan görüş almak, ileride yaşanabilecek kayıpların önüne geçebilir.

Deprem konutlarında hak sahipliği ve devir koşullarına ilişkin güncel bilgiler, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ile TOKİ'nin resmi kanallarından öğrenilebiliyor.