Kirada Tablo Tersine Döndü! Eski Kiracı Yeni Kiracıdan Fazla Ödüyor

Kira piyasasında yıllardır alışılan tablo değişiyor. Uzun süre "eski kiracı avantajlı, yeni kiracı yanar" denen piyasada artık bazı durumlarda tam tersi yaşanıyor. Merkez Bankası verileri, yeni kiralanan evlerin fiyatlarının enflasyonun gerisinde kaldığını gösterirken, emlak sektörünün temsilcileri bir yıl önce ev tutanların bugün piyasaya yeni giren kiracılardan daha yüksek kira ödeyebildiğine dikkat çekiyor.

Yeni kiracı kiraları reel olarak düştü

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası'nın (TCMB) Yeni Kiracı Kira Endeksi, eylül ayında yıllık bazda yüzde 26,6 yükseldi. Aynı dönemde yıllık tüketici enflasyonunun yüzde 29,73 olduğu düşünüldüğünde, yeni kiralanan konutların fiyatları enflasyonun altında artmış oldu. Endeksin reel değişimi yüzde 2,4'lük düşüş olarak kaydedildi. Bir başka deyişle, yeni kira sözleşmelerinde fiyatlar alım gücüne göre bir miktar ucuzladı.

"Bir yıl önce ev tutan daha çok ödüyor"

Tüm Girişimci Emlak Müşavirleri Derneği (TÜGEM) Başkanı ve İstanbul Ticaret Odası Gayrimenkul Komite Başkanı Hakan Akdoğan, mevcut kiracılar ile yeni kiracılar arasındaki dengenin değiştiğini söyledi. Akdoğan'a göre kira bedelini belirleyen en önemli unsur, sözleşmenin yapıldığı dönemin piyasa koşulları. Beş-altı yıl önce ev kiralayanlar hâlâ avantajlı konumda bulunurken, kiraların zirve yaptığı dönemde, yani yaklaşık bir yıl önce ev tutanlar bugünkü piyasa fiyatlarına göre daha yüksek kira ödüyor. Akdoğan, eski kiracıların ödediği tutarların aşağı inmesinin ise çok daha zor olduğunu vurguladı.

Yasal artış tavanı yüzde 31,49

Bu durumun arkasında, mevcut sözleşmelerdeki yıllık artışın yasal olarak TÜFE'nin 12 aylık ortalamasına bağlı olması yatıyor. Ekim ayında yenilenecek kira sözleşmelerinde uygulanabilecek en yüksek artış oranı yüzde 31,49 olarak belirlendi. Yeni kiracı kiraları yüzde 26,6 artarken, sözleşmesini yenileyen kiracıya yüzde 31,49'a kadar artış yapılabilmesi, aradaki farkın giderek açılmasına neden oluyor. Hesaplamaya göre bir yıl önce 20 bin liraya ev tutan bir kiracının kirası tavandan artırılırsa 26 bin 298 liraya çıkıyor; aynı evin yeni kiracıya yüzde 26,6 artışla, yani yaklaşık 25 bin 320 liraya verilebileceği bir piyasada eski kiracı yaklaşık bin lira daha fazla ödemiş oluyor.

Konut fiyatlarında iki yıllık reel gerileme

Akdoğan, kiralarla birlikte konut fiyatlarının da yaklaşık iki yıldır enflasyon karşısında gerilediğini belirtti. Fiyat artışlarının enflasyonun altında kalması reel düşüş anlamına gelirken, yüksek finansman maliyetleri satışlar üzerindeki baskıyı sürdürüyor. TÜİK verilerine göre konut satışları eylülde geçen yılın aynı ayına göre yüzde 9,3 azaldı; bir önceki dönemde bu düşüş yüzde 14,7 olarak açıklanmıştı. Yani satışlardaki daralma hız kesiyor.

İpotekli satıştaki artışın sırrı

Eylülde ipotekli konut satışları yıllık yüzde 5,1 artarak 23 bin 397'ye yükseldi. Ancak Akdoğan, bu artışın doğrudan kredi koşullarının iyileştiği şeklinde yorumlanmaması gerektiğini söylüyor. Ona göre artışta tasarruf finansman sisteminin payı büyük; bu sistem dışarıda bırakıldığında ipotekli satışlardaki artış oldukça sınırlı kalıyor ve banka kredisiyle ev almak hâlâ zor.

İkinci elde gerçek bedel kaygısı

Akdoğan, ikinci el konut satışlarında satış bedelinin gerçek değeri üzerinden beyan edilmesinin mülk sahiplerinde endişe yarattığını da dile getirdi. Tapuda gerçek bedelin bildirilmesi, özellikle değer artış kazancı vergisi gibi kalemler nedeniyle satıcıların çekinceyle yaklaştığı bir konu. Bu kaygının ikinci el piyasasındaki işlemleri yavaşlatan unsurlardan biri olduğu belirtiliyor. Sıfır konutların toplam satışlar içindeki payının yükselmesi de ikinci el piyasasındaki bu durgunlukla paralel ilerliyor.

Kiracılar ne yapmalı?

Uzmanlar, sözleşme yenileme dönemi yaklaşan kiracıların bölgedeki benzer evlerin güncel kira ilanlarını incelemesini öneriyor. Ev sahibinin talep ettiği artış yasal tavanı aşamaz; piyasa fiyatlarının belirgin şekilde altında kalan ya da üstüne çıkan durumlarda tarafların uzlaşması en sağlıklı yol olarak görülüyor. Ev sahipleri açısından da yeni kiracı fiyatlarının yavaşladığı bir dönemde, iyi bir kiracıyı kaybetmemek için makul bir artış oranında anlaşmak avantajlı olabiliyor.